以房养老适合哪些老人

发布时间：2020-07-13 20:40:57 阅读：次来源：砂带厂家

中国保监会最近拟在北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”保险试点。虽然此前以房养老的尝试并不算顺利，市场相对反应平淡，但此次带有破局意义的试点计划在再次表明政府寻求解决养老问题新途径的决心的同时，也重燃起公众对这一新型养老模式的兴趣。

“以房养老”适合哪类老人

“以房养老”俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

记者在一家寿险公司看到了保监会下发的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》。根据意见，以房养老保险产品的投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。

专家认为，目前城镇化进程已经过半，很多家庭都有了住房，这意味着采取“以房养老”的办法是可行的。而以房养老概念的提出，也反映出政府对于我国进入老龄化社会后在养老问题上表现出来的复杂性和现实性的清醒认识，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心。

不过专家同时指出，考虑到我国的国情，倒按揭模式只适合部分老人，“特别是对于孤寡老人、失独家庭，以房养老概念的推行阻力可能相对小一些，可行性高一些。”

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说，“让现在的老人全盘接受以房养老概念比较难，因为有些老人会担心子女认为自己不信任他们，担心会加深两代人的隔阂。中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的，何况是房子这样的大件。即便是家有不孝子，老人终究也往往会把房子过继给他们。”董登新说。

记者随机采访了几名武汉市民，他们均表示暂时不会考虑把房产抵押出去。年过半百的陈先生说：“我还是相信养儿防老，家里的几套房子都会留给儿子。”

“以房养老”划算不划算

记者从业内人士处得知，部分寿险公司对“以房养老”保险试点态度比较积极，此前在保监会就征集试点方案过程中，平安、新华、泰康、合众等保险公司都递交了方案。

从产品具体形态看，“以房养老”保险产品分为参与型和非参与型。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

基于此，记者算了一笔账，以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例，如果他在武汉的房产评估值为100万元左右，按照我国老年人平均预期寿命75岁，以现行贷款利率15年倒按揭，老人每月可领养老金8747元，此金额显然高于武汉房租均价。由于“以房养老”每个月拿到的钱更多，且房屋可继续居住，显然比传统的一次性卖房养老更划算。

但这只是停留在理论上的预测，事实上还有很多拦路虎在阻碍着交易的达成，其中最大的难点还是来自于民众和保险公司对于房产的估值的分歧和博弈。

以汉口某楼盘房价为例，2010年，房子均价约3000元/平方米。而今，当地房价冲上9000元，甚至过万。在房价继续上涨的背景下，即便房产市场有泡沫，但民众在预期房价上涨的情况下把房子反按揭，其心理预期的估价肯定比现价高。

业内人士指出，为规避未来楼市价格波动的风险，保险企业很有可能保守评估未来房价，比如将现市值100万的房产评估成70万，甚至更低，以期借此保证保险公司能够盈利。而这样做就意味着可以提供给抵押人的养老费用与民众的预期差距较大。

“以房养老”试点谨慎规模有限

据了解，为防止营销员“忽悠”老年人抵押房子买保险，《征求意见稿》对该保险产品的销售做了非常严格的限定。其中的规定包括，营销员须持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期更长。

同时，保监会要求保险公司在宣传该产品时明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合相关要求的客户推介业务，并鼓励保险公司通过录音、录像、第三方鉴定等方式增强合同签订过程中的公平公正。

由于“以房养老”保险试点在我国尚属新生事物，加之其业务流程复杂、期限较长，试点还对产品规模有所限制。

合众人寿精算部副总经理关娇阳告诉记者，试点期内，以房养老产品供应被锁定为较小的规模。在这个产品中，保险公司需要面临的风险主要是房价波动和人的寿命，产品的规模过小则不能覆盖风险，规模太大也不行。而且为分散风险，相关保险公司还有可能开发新的融资平台，把以房养老的资产证券化。

记者在《征求意见稿》中看到，保监会对于单个保险公司开展试点业务有较为严格的限制。接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×上一年末总资产不超过200亿的部分＋0.2％×上一年末总资产超过200亿的部分。

以上市寿险公司新华保险为例测算，2012年底新华保险总资产为4937亿元，这意味着其开展的以房养老保险试点的规模不超过18亿元，以平均每套房产估价100万计算，最多仅有1800个家庭能够享受此种养老服务。

与之相对应的数据是，眼下我国老龄人口已达到2亿，失独家庭数量也已超过百万，这意味着以房养老保险产品未来的发展空间还很巨大。

“以房养老”实为普惠式养老的有益补充

专家认为，由于“以房养老”有一定的市场需求，要想推动试点顺利开展，一方面亟待试点细则“落地”，另一方面，还需要多宣传这个新生事物，转变传统的养老观念。湖北省社科院经济研究所副所长叶学平说，对一些特殊人群来说，以房养老模式很好，可是接受度不高，政府应该加强舆论导向，让这个新事物更容易被接受。

采访中，专家也向记者指出，哪怕在国外，“以房养老”也是“小众产品”。单纯依靠商业机构的“以房养老”并不能满足大众的养老需求，要化解我国面临的养老困局首先需要普惠式的基本养老产品。

董登新说，欧美一些发达国家已经形成了较完善的养老体系，除了养老院外，社区居家服务和志愿者服务也都很发达。比如，国外还有“时间银行”，志愿者的社区服务会被记录，当他们老后，会获得相应时间的照顾，这些让全民对养老担忧相对较少。

他说：“其实‘以房养老’只是我国社会养老保障体系的补充，该试点推出之所以引发争议不是因为这个产品不好，而是作为社会养老保障体系的主干出现了缺失。”（记者沈翀许凤）